Trình tự thực hiện tách thửa đất thổ cư chi tiết năm 2026
Ngày 23/6/2025, Bộ Nông Nghiệp và Môi Trường chính thức ban hành Quyết định 2304/QĐ-BNNMT về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong đó có một số điểm nổi bật như sau:
1. Quy định về tách thửa đất thổ cư
Căn cứ Quyết định 2304/QĐ-BNNMT quy định về việc tách thửa đất thổ cư 2026, cụ thể như sau:
Thứ nhất, về trình tự thực hiện
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.
Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định phê duyệt hoặc quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, bản đồ điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
– Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
– Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
– Kiểm tra hồ sơ, thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ.
Thứ hai, về cách thức thực hiện
a) Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
b) Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
c) Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
d) Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ ba, về thành phần, số lượng hồ sơ
– Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21, Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
+ Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Thứ tư, về hạn giải quyết: Không quá 12 ngày làm việc
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 22 ngày làm việc.
Thứ năm, về đối tượng thực hiện thủ tục hành chính
– Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
– Cá nhân, cộng đồng dân cư.
Thứ sáu, về cơ quan thực hiện thủ tục hành chính
– Cơ quan có thẩm quyền quyết định:
+ Văn phòng đăng ký đất đai đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đối với cá nhân, cộng đồng dân cư.
– Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ bảy, về yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính
Đảm bảo nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024; điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Tách thửa đất mà hình thành lối đi thì phần lối đi thể hiện như thế nào?
Theo khoản 6 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định như sau:
“Điều 13. Xác định và thể hiện, trình bày thửa đất trên bản đồ địa chính
6. Thể hiện và trình bày thửa đất trên bản đồ địa chính như sau:
a) Thể hiện thửa đất trên nền bản đồ địa chính (không gian) dưới dạng ký hiệu hình học chung đối với cả 03 yếu tố gồm số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và loại đất, gọi là nhãn thửa. Nhãn thửa được thể hiện và trình bày theo mẫu quy định tại Phụ lục số 22 kèm theo Thông tư này.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà hình thành lối đi thì phần lối đi thể hiện như thửa đất kèm ghi chú chữ “lối đi” trên nền bản đồ địa chính.
Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên đó thể hiện rõ tọa độ đỉnh thửa hoặc kích thước cạnh thửa hoặc khoảng cách giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố địa lý, địa hình, địa vật xung quanh nhưng khác với hiện trạng sử dụng đất thì trên bản đồ địa chính thể hiện cả ranh giới thửa đất theo giấy tờ này tại lớp riêng.
b) Thể hiện thửa đất trên sổ mục kê đất đai dưới dạng thông tin thuộc tính dạng chữ và dạng số đối với số thứ tự tờ bản đồ địa chính, số thứ tự thửa đất, loại đất, diện tích thửa đất, tên người sử dụng đất, tên người quản lý đất.
Trường hợp nhiều thửa đất dùng chung lối đi thì trên sổ mục kê đất đai thể hiện cụ thể thửa đất có quyền sử dụng chung lối đi đó tại phần ghi chú.
7. Việc xác định ranh giới, mốc giới khu vực nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất (chỉ giới) khi thực hiện đo đạc chi tiết dựa trên hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và bổ sung lên bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) bằng phương pháp đo đạc trực tiếp tại thực địa hoặc chuyển vẽ từ hồ sơ lên bản đồ địa chính nếu đủ thông tin chuyển vẽ và đảm bảo độ chính xác theo quy định; trường hợp hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đủ căn cứ để chỉnh lý bản đồ địa chính thì thực hiện chỉnh lý theo quy định tại Điều 17 Thông tư này.”
Theo đó, trường hợp tách thửa đất mà hình thành lối đi thì phần lối đi thể hiện như thửa đất kèm ghi chú chữ “lối đi” trên nền bản đồ địa chính. Lưu ý: Thể hiện thửa đất trên nền bản đồ địa chính (không gian) dưới dạng ký hiệu hình học chung đối với cả 03 yếu tố gồm số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và loại đất, gọi là nhãn thửa.
3. Tách thửa đất có phải đăng ký biến động đất đai không?
Căn cứ Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
“Điều 23. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.
2. Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
3. Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
4. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
5. Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai.
6. Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
Theo đó, tách thửa đất là một trong những trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
