Phạt đến 260 triệu nếu thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá Bất động sản hình thành trong tương lai
1. Phạt đến 260 triệu nếu thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá BĐS hình thành trong tương lai từ 26/8/2026 chi tiết ra sao?
Ngày 26/8/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.
Theo đó, Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã bổ sung quy định xử phạt về hành vi thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá BĐS hình thành trong tương lai, cụ thể như sau:
“Vi phạm quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Phạt tiền từ 180.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản hoặc sử dụng hợp đồng không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;
b) Chủ đầu tư dự án ký hợp đồng bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không xác định rõ các nội dung theo quy định;
c) Chủ đầu tư dự án bất động sản không xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo quy định hoặc xác nhận không đúng quy định; thu tiền từ khách hàng khi thực hiện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng;
d) Nội dung thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”
Như vậy, tại điểm d khoản 1 Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định nội dung thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ bị phạt tiền từ 180.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng.
(Mức phạt nêu trên áp dụng đối với tổ chức).
2. Quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2026 thế nào?
Việc quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2026 được quy định tại Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP như sau:
(1) Việc quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh. Việc thiết kế xây dựng, thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và quy định khác có liên quan được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ của tổ chức, việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định của Chính phủ về hoạt động xây dựng.
(2) Thiết kế xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ:
– Đối với công trình nhà ở riêng lẻ có đồng thời các tiêu chí như sau: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m², chiều cao dưới 12 m thì chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình;
– Đối với công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện;
-Đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện; hồ sơ thiết kế phải tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.
(3) Quản lý thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ:
– Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào công trường xây dựng; vị trí, kích thước biển báo phải bảo đảm dễ quan sát và hiển thị rõ tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại của chủ sở hữu nhà ở và những nội dung theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 1 Điều 13 Nghị định 207/2026/NĐ-CP;
– Chủ sở hữu nhà ở tổ chức thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn trong thi công xây dựng công trình, công trình lân cận và mội trường trong quá trình thi công xây dựng. Khuyến khích chủ sở hữu nhà ở tổ chức giám sát thi công xây dựng, lập và lưu trữ hồ sơ công trình nhà ở riêng lẻ theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP;
– Chủ sở hữu nhà ở phải tổ chức thi công, giám sát thi công xây dựng công trình theo quy định của Nghị định này đối với công trình nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
(4) Nội dung giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ:
– Biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn đối với nhà ở và các công trình liền kề, lân cận;
– Chất lượng vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị trước khi đưa vào thi công xây dựng;
– Hệ thống giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm và các máy móc, thiết bị phục vụ thi công;
– Biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng công trình.
(5) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ công trình nhà ở riêng lẻ kèm theo việc sửa chữa, cải tạo công trình thì việc thiết kế xây dựng, thi công xây dựng công trình phải tuân thủ quy định của quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phù hợp với công năng mới của công trình.
(6) Ngoài những quy định tại Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ công trình nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và pháp luật khác có liên quan.
3. Điều kiện khởi công xây dựng công trình từ 1/7/2026?
Căn cứ Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định điều kiện khởi công xây dựng công trình từ ngày 01/7/2026 chi tiết như sau:
(1) Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 2025, trừ các công trình quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025.
(2) Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư công trình quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 207/2026/NĐ-CP phải gửi thông báo khởi công xây dựng trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương theo mẫu thông báo khởi công quy định tại Phụ lục V Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương có trách nhiệm cập nhật các dữ liệu cần thiết tại thông báo khởi công vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
(3) Việc bàn giao toàn bộ hoặc một phần mặt bằng xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng trong hợp đồng xây dựng, trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
