Nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế từ 01/7/2026
Chính phủ đã ban hành Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng. Trong đó có nội dung về nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn theo quy định thiết kế từ 01/7/2026.
1. Nghị định 207/2026: Nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế từ 01/7/2026
Ngày 15/6/2026, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất Iượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026.
Nghị định quy định, việc quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh. Việc thiết kế xây dựng, thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và quy định khác có liên quan được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ của tổ chức, việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định của Chính phủ về hoạt động xây dựng.
Điểm đáng chú ý là tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định về việc thiết kế xây dựng, thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, cụ thể như sau:
(1) Đối với công trình nhà ở riêng lẻ có đồng thời các tiêu chí như sau: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2, chiều cao dưới 12m thì chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình.
2) Đối với công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp quy định tại điểm a nêu trên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.
(3) Đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện; hồ sơ thiết kế phải tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.
Như vậy, theo Nghị định 207 2026 NĐ CP có hiệu lực từ 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế, đồng thời hồ sơ thiết kế phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.
2. Thiết kế xây dựng phải đảm bảo những yêu cầu nào từ 01/7/2026
Thiết kế xây dựng được thực hiện theo trình tự một bước hoặc nhiều bước. Số bước thiết kế, trình tự các bước do người quyết định đầu tư quyết định trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng hoặc chủ đầu tư quyết định khi triển khai các bước thiết kế xây dựng sau khi dự án đầu tư được phê duyệt. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật áp dụng thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công.
Đồng thời, thiết kế xây dựng bao gồm các loại sau đây:
– Thiết kế sơ bộ;
– Thiết kế cơ sở;
– Thiết kế FEED;
– Thiết kế kỹ thuật;
– Thiết kế bản vẽ thi công;
– Thiết kế khác (nếu có).
Cụ thể, tại Điều 20 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026) quy định về yêu cầu đối với thiết kế xây dựng, cụ thể như sau:
– Phù hợp với nhiệm vụ thiết kế và đáp ứng yêu cầu về nội dung, mức độ chi tiết theo từng loại thiết kế.
– Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng; đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ (nếu có); an toàn xây dựng; phòng cháy và chữa cháy; bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu và các yêu cầu kỹ thuật khác theo từng loại thiết kế.
– Đối với dự án được thực hiện theo nhiều bước thiết kế, thiết kế bước sau được triển khai nhằm cụ thể hóa thiết kế bước trước và được phép điều chỉnh để đáp ứng hiệu quả, yêu cầu sử dụng khi không làm thay đổi về mục tiêu, quy mô và bảo đảm các yêu cầu kinh tế – kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt.
– Bảo đảm yêu cầu bảo trì công trình xây dựng; phương án quản lý, khai thác, sử dụng công trình xây dựng.
3. Điều kiện khởi công xây dựng công trình từ 01/7/2026 được quy định ra sao?
Theo Điều 48 Luật Xây dựng 2025 quy định về điều kiện khởi công xây dựng công trình như sau:
(1) Việc khởi công xây dựng công trình, trừ trường hợp quy định tại khoản (2) và (3), phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
– Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần;
– Có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025
– Có thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình, hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;
– Chủ đầu tư đã giao kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo tiến độ thi công xây dựng;
– Chủ đầu tư đã gửi thông báo khởi công xây dựng bằng văn bản hoặc trực tuyến (trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.
(2) Việc khởi công xây dựng công trình sau đây chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 2025:
– Công trình khẩn cấp, cấp bách và công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt;
– Công trình cần khởi công sớm theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
(3) Việc khởi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 2025 và được xây dựng trên đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nguyễn Thanh Phương Thảo
