1. Người dân có được phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp không?
Căn cứ Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất cụ thể như sau:
Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
…
Đồng thời, căn cứ tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 178. Đất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng
…
3. Người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 của Luật này; được sử dụng một diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp sử dụng đất trồng lúa thì thực hiện theo quy định tại Điều 182 của Luật này.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi khoản 49 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 về việc xây dựng công trình tạm được như sau:
Điều 131. Xây dựng công trình tạm
1. Công trình xây dựng tạm là công trình được xây dựng có thời hạn phục vụ các mục đích sau:
a) Thi công xây dựng công trình chính;
b) Sử dụng cho việc tổ chức các sự kiện hoặc hoạt động khác trong thời gian quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Đối với công trình quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận về địa điểm, quy mô xây dựng công trình và thời gian tồn tại của công trình tạm.
…
Theo đó, người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Việc xây dựng nhà ở tạm phải được xây dựng có thời hạn phục vụ các mục đích sau:
– Thi công xây dựng công trình chính;
– Sử dụng cho việc tổ chức các sự kiện hoặc hoạt động khác trong thời gian quy định, phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện (Nay là cấp xã) chấp thuận về địa điểm, quy mô xây dựng công trình và thời gian tồn tại của công trình tạm.
Ngoài ra, người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 Luật Đất đai 2024, được sử dụng một diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp sử dụng đất trồng lúa thì thực hiện theo quy định tại Điều 182 Luật Đất đai 2024
2. Đất nông nghiệp gồm những loại đất nào?
Căn cứ tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 có quy định về nhóm đất nông nghiệp như sau:
Điều 9. Phân loại đất
1. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
d) Đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Đất chăn nuôi tập trung;
e) Đất làm muối;
g) Đất nông nghiệp khác.
[…]
Như vậy, đất nông nghiệp gồm các loại sau đây:
– Đất trồng cây hằng năm: gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất lâm nghiệp: gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất chăn nuôi tập trung;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác.
3. Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở
Quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (các loại đất nêu trên) sang đất ở thì cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Do đó, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND cấp xã hoặc nơi có đất cho phép.
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
Căn cứ khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất Cần nộp Giấy chứng nhận; Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c; Các giấy tờ theo quy định khác….
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.
Bước 3: Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp xã ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
Bước 5: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
Lưu ý:
Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
