Hiểu đúng về giảm 70% tiền chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp như thế nào?
Sáng ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai với kết quả biểu quyết điện tử cho thấy 428/437 đại biểu có mặt tán thành (chiếm 90,49% tổng số đại biểu). Trong đó, có 1 số điểm đáng chú ý sau:
1. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có nêu rõ:
“Điều 2. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
…2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
…c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyên quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).”
Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho thời gian còn lại, tính theo chênh lệch giữa loại đất sau và trước khi chuyển mục đích. Người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và nông nghiệp.
Như vậy, từ 1/1/2026 thì người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và nông nghiệp. Tuy nhiên, cần phải hiểu đầy đủ về giảm 70% tiền chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp lên đất ở như sau:
(1) Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
(2) Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được giảm 70% chỉ áp dụng đối với:
– Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở;
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyên quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở. Còn đất nông nghiệp không có đất ở nếu phù hợp quy hoạch thì khi chuyển sang đất ở vẫn phải đóng 100%.
(3) Cách tính
– Nếu chuyển đổi trong hạn mức thì giảm 70% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và nông nghiệp.
– Nếu phần vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì giảm 50% chênh lệch.
– Nếu diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì đóng 100%.
2. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư được thực hiện theo thủ tục dưới đây:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Bước 3:
– Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
Lưu ý:
– Trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
– Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 227 Luật Đất đai 2024.
Quy định mới về việc giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất được đánh giá cao vì mang lại lợi ích thiết thực, giúp hàng triệu hộ gia đình giảm gánh nặng tài chính đáng kể khi muốn hợp pháp hóa đất ở. Chính sách này thể hiện sự tiến bộ trong việc điều chỉnh pháp luật về đất đai, thúc đẩy an sinh xã hội và sử dụng đất hiệu quả hơn. Đây là bước đi đúng đắn nhằm tháo gỡ vướng mắc kéo dài, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân ổn định cuộc sống, góp phần phát triển kinh tế địa phương.
