Đăng ký thế chấp, xóa thế chấp không cần cập nhật trên sổ hồng
Ngày 11/12/2025, Quốc hội chính thức ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật đất đai, trong đó có một số điểm đáng chú ý liên quan đến đăng ký thế chấp, xóa thế chấp cụ thể như sau:
1. Đăng ký thế chấp, xóa thế chấp không cần cập nhật trên sổ hồng mà được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai
Căn cứ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật đất đai như sau:
“Điều 11. Quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai
…2. Một số quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
…b) Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp;”.
Căn cứ Điều 13 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định về hiệu lực thi hành của quy định trên như sau:
“Điều 13. Điều khoản thi hành
1. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, kể từ ngày 1/1/2026, việc đăng ký thế chấp, xóa thế chấp sẽ được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận (sổ hồng) đã cấp.
Để triển khai đồng bộ quy định mới này, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường nhà nước đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố thực hiện: Không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận mà thực hiện cập nhật nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai.
Trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc có yêu cầu xóa đăng ký thế chấp mà nội dung đăng ký thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cập nhật nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời thực hiện xác nhận nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận. Việc cập nhật nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện đăng ký thế chấp, xóa thế chấp
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm (sau đây gọi là đăng ký)…”
Căn cứ Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền đăng ký, thay đổi, xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. Đồng thời các nội dung đăng ký, xoá đăng ký sẽ được cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận.
Như vậy, với quy định mới của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và hướng dẫn mới nhất của Bộ Tư pháp thì khi người dân thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, xoá thế chấp thông tin này sẽ không còn được cập nhật trực tiếp trên sổ hồng mà sẽ được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai.
