Cục Thuế cho biết vẫn còn tình trạng giấu doanh thu cho thuê nhà, văn phòng. Cơ quan này đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố phối hợp, chia sẻ thông tin về các hộ, cá nhân cho thuê nhà trên địa bàn.
1. Thực trạng siết quản lý thuế với Hộ kinh doanh, Cá nhân giấu doanh thu cho thuê nhà
Trong Công văn 2688 gửi UBND các tỉnh, thành phố, Cục Thuế cho biết vẫn còn tình trạng các hộ, cá nhân không khai báo, không kê khai hoặc kê khai không đầy đủ doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng.
Cục Thuế đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo UBND xã, phường, thị trấn, tổ dân phố phối hợp, chia sẻ thông tin với cơ quan thuế về hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, văn phòng, kinh doanh dịch vụ lưu trú trên địa bàn. Cơ quan thuế cũng có trách nhiệm cung cấp, chia sẻ bản đồ số hộ kinh doanh trên địa bàn, báo cáo ủy ban và các sở, ban, ngành.
Trên cơ sở đó, cơ quan thuế đề nghị UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở, ban, ngành phối hợp với cơ quan thuế tiến hành kiểm tra, rà soát để xác định doanh thu, mức thuế của các hộ, cá nhân và đôn đốc các hộ, cá nhân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với ngân sách nhà nước theo quy định; tổ chức tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật thuế thường xuyên và đa dạng hình thức đến các hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng.
Bên cạnh đó, UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở, ban, ngành, đơn vị có liên quan (như công an, xây dựng, thông tin và truyền thông, lực lượng phòng cháy, chữa cháy…) tăng cường chia sẻ, kết nối thông tin, cơ sở dữ liệu liên quan đến hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng, đồng bộ, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu giúp cơ quan thuế quản lý sát với tình hình kinh doanh thực tế tại địa bàn.
2. Quy định xử phạt và truy thu nếu cho thuê nhà nhưng không kê khai thuế
Theo khoản 1, điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản có ba cách khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Khai theo từng kỳ thanh toán; Khai theo năm dương lịch; hoặc Khai gộp nhiều hợp đồng nếu cùng cơ quan thuế quản lý. Người có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống được miễn thuế.
Tuy nhiên, với những trường hợp doanh thu vượt ngưỡng, phải có nghĩa vụ khai và nộp thuế. Thuế suất hiện hành là 10% trên tổng doanh thu, gồm 5% TNCN và 5% thuế giá trị gia tăng.
Dù vậy, nhiều người vẫn cố tình “lách” bằng cách khai thấp hơn thực tế, hoặc “im lặng” luôn, hy vọng không bị cơ quan thuế phát hiện.
Trước thực tế đó, Cục Thuế đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đề nghị tăng cường phối hợp, chỉ đạo công tác quản lý thuế đối với hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng.
Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, người kê khai thiếu dẫn đến nộp thiếu thuế sẽ bị phạt 20% số tiền thiếu. Trường hợp không kê khai, mức phạt từ 2 – 25 triệu đồng, tùy thời gian và mức độ vi phạm. Nếu số tiền trốn thuế lớn và hành vi có dấu hiệu hình sự, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm.
3. Quy định về việc đóng thuế TNCH của Hộ kinh doanh, Cá nhân cho thuê nhà
Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:
“Nguyên tắc tính thuế
…
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
…”
Như vậy, không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống trong năm.
Ngược lại, theo quy định nếu doanh thu từ việc cho thuê nhà trong năm vượt quá 100 triệu đồng, cá nhân đó phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng theo quy định.
Ngoài ra, Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 139/2016/NĐ-CP về miễn lệ phí môn bài quy định:
“Miễn lệ phí môn bài
Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
…”
Như vậy, khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở nếu doanh thu hàng năm dưới 100 triệu đồng sẽ được miễn lệ phí môn bài.
Ngược lại, nếu doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng, sẽ phải nộp lệ phí môn bài, với mức thuế được pháp luật quy định.
4. Cá nhân cho thuê nhà ở cần phải nộp những loại thuế nào theo quy định pháp luật hiện nay?
* Lệ phí môn bài:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP được bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí môn bài như sau:
+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;
+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;
+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
+ Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
* Thuế giá trị gia tăng:
Theo khoản 2 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 (được bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2013) quy định:
“Thuế suất
…
- Mức thuế suất 5% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ sau đây:
q) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.
…”
Như vậy, doanh thu từ việc cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng,
Trường hợp có doanh thu từ việc cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải kê khai và nộp thuế GTGT, với mức thuế suất là 5% của doanh thu tính thuế giá trị gia tăng theo quy định.
Công thức tính thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về xác định số thuế phải nộp:
Số thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
* Thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ tại danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế gtgt, thuế tncn theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, quy định:
Cho thuê tài sản gồm:
+ Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú thì cá nhân cho thuê nhà chịu tỷ lệ % tính thuế GTGT là 5% và mức thuế suất thuế TNCN 5%.
Do đó, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về xác định số thuế phải nộp:
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
